Ob zur Eigennutzung, zur Vermietung oder schlicht als Altersvorsorge – Immobilien sind nach wie vor ein beliebtes Investment. Allerdings wissen viele Anleger nicht genau, wie sie abseits vom Kauf eines Eigenheims überhaupt mit der Investition in Immobilien anfangen können. Denn es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Geld in Immobilien zu investieren. Diese reichen vom klassischen Immobilienkauf über Immobilienfonds bis hin zu digitalen Immobilieninvestments wie dem Crowdinvesting.
In unserem Ratgeber erfährst Du, mit welchen Anlageformen Du Geld in Immobilien investieren kannst, welche Vor- und Nachteile diese bieten und welche Kriterien bei der Entscheidung helfen können.
Als Anleger stehen Dir verschiedene Möglichkeiten zur Investition in Immobilien zur Verfügung. Um die passende für Dich zu finden, lohnt sich ein Überblick über die gängigsten Immobilien Investments. Wir haben die verschiedenen Anlageformen für Dich zusammengefasst:
Immobilienkauf
Die geläufigste Art, um Geld in Immobilien zu investieren, ist der direkte Kauf von Häusern oder Wohnungen zur Eigennutzung oder Vermietung.
Immobilienaktien
Immobilienaktien gehören zu den indirekten Immobilieninvestments. Dabei investierst Du Dein Geld in Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche, z. B. Immobilienmaklerbüros, Wohnungsbaugesellschaften, Bauingenieurfirmen oder auch professionelle Hausverwaltungen.
Immobilienfonds
Bei Immobilienfonds sammelt ein Fondsmanager Geld von Investoren, um damit in verschiedene Objekte zu investieren. Man unterscheidet dabei zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds können Anleger ihre Anteile jederzeit verkaufen, da das Investitionsvolumen nicht auf eine feste Summe begrenzt ist. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das Volumen dagegen beschränkt. Verkaufen alle Anleger ihre Anteile, dann wird der Fonds geschlossen. Deshalb muss man die Fondsanteile bis zum Ende der Laufzeit behalten und kann nicht flexibel verkaufen.
Immobilienanleihen
Unter Immobilienanleihen versteht man festverzinste Wertpapiere, bei denen es sich um normale Schuldverschreibungen handelt. Im Gegensatz zu Immobilienaktien handelt es sich bei Anleihen um Fremdkapital. Immobilienanleihen sind eher bei erfahrenen Anlegern beliebt, da sie sich durch ein hohes Risiko und wenig Transparenz auszeichnen.
Digitale Immobilieninvestments
Digitale Immobilieninvestments sind eine relativ neue Anlagemöglichkeit. Statt viel Kapital in eine Immobilie anzulegen, erhält man den Zugang zu kleinen Anteilen an Bestandsimmobilien und Renditen aus den Mietüberschüssen sowie der Wertentwicklung.
Es gibt nicht das perfekte Immobilien Investment für alle Anleger, aber jeder kann das passende Investment für seine Lebenssituation, Anlageziele und den persönlichen Anlegertyp finden. Denn hat man die passende Anlageform gefunden, stellen Immobilien ein lohnendes Investment dar, das Anlegern eine Chance auf eine attraktive Rendite bietet. Welches Immobilien Investment sich am besten eignet, hängt von der Risikostreuung, der Kapitalbindung und der Risikoaffinität ab. Hast Du Dich für Deine Investmentmöglichkeit entschieden, kann es losgehen. Übrigens gibt es grundsätzlich keinen richtigen oder falschen Zeitpunkt, um mit der Investition in Immobilien anzufangen.
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Wie Du siehst, hast Du zahlreiche Möglichkeiten, Dein Geld in Immobilien zu investieren. Doch die große Auswahl macht die Entscheidung für das passende Immobilien Investment nicht leichter. Welche Anlageform Dich ans Ziel führt, hängt natürlich auch von Deiner individuellen Lebenssituation ab. Hast Du viel Zeit und auch Lust, Dich um Dein Immobilien Investment zu kümmern oder möchtest Du lieber passiv Dein Geld für Dich arbeiten lassen? Bevorzugst Du lieber einen Sparplan oder die Einmalanlage? All das spielt eine Rolle für die Auswahl eines Investments. Es existieren allerdings auch allgemeine Kriterien, mit denen man ein Investment objektiv bewerten und sich so die Entscheidung erleichtern kann.
Auf diese fünf Faktoren können Anleger bei Immobilieninvestments achten:
Nachdem Du Dich mit den möglichen Anlageformen und den Kriterien für die Auswahl beschäftigt hast, gilt es sich einen Überblick über die Vor- und Nachteile der einzelnen Immobilien Investments zu verschaffen.
Der Kauf eines Eigenheims – sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung – wird nach wie vor als gute Altersvorsorge und sinnvolle Investition angesehen. Kein Wunder, denn die Zinsen für ein Darlehen bei der Bank sind derzeit niedrig und mit den späteren Mieteinnahmen lässt sich das Eigenheim bis zum Ruhestand abbezahlen. Soweit zumindest die Theorie. Denn sollte es z. B. durch Leerstand, sinkende Mietspiegel oder Probleme mit Mietern zu Einschränkungen bei den Mieteinnahmen kommen, ist die Tilgung des Darlehens nicht mehr ganz so sicher. Dazu kommt, dass eine eigene Immobilie als Investitionsobjekt eine hohe Kapitalbindung ohne Risikostreuung bedeutet. Zudem sind auch die Kosten nicht von der Hand zu weisen: Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten an, dazu kommt der zeitliche Aufwand. Wer ein Immobilien Investment mit wenig Zeitaufwand sucht, wird mit dem direkten Immobilienkauf also nicht unbedingt glücklich. Und auch die Flexibilität spielt eine Rolle, denn mit dem Kauf einer Anlageimmobilie bindet man sich natürlich auch örtlich, außer man beauftragt eine Hausverwaltung für den organisatorischen Aufwand der Vermietung.
Eine Alternative zum direkten Immobilienkauf sind Immobilienaktien als indirekte Immobilienanlagen. Als Börseninvestment ist diese Kapitalanlage jedoch risikobehaftet im Vergleich zum Kauf eines Eigenheims, versprechen dafür allerdings auch eine gute Chance auf Rendite. Denn die Renditen und Aktienkurse von Immobilienfirmen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Das ist Vor- und Nachteil zugleich, denn da die Immobilienaktien bereits jetzt relativ hoch bewertet sind, bleiben weitere Wertsteigerungen ungewiss. Bei einer guten Entwicklung können Anleger allerdings mit einer attraktiven Rendite rechnen. Man sollte jedoch immer die relativ starken Kursschwankungen und das damit verbundene Verlustrisiko einkalkulieren. Eine Alternative hierzu können Immobilien-ETFs darstellen, mit denen Anleger statt in einzelne Aktien in einen ganzen Aktienindex der Immobilienbranche investieren können.
Immobilienanleihen sind insbesondere bei erfahrenen Anlegern und Investoren beliebt. Das liegt daran, dass für diese Immobilieninvestments ein umfangreiches Wissen und Verständnis vom Immobilienmarkt hilfreich ist. Außerdem ist das Risiko von Immobilienanleihen vergleichsweise hoch. Zwar ist die Rückzahlung der Anleihe durch die Grundbucheintragung dinglich gesichert, also der Investor kann eventuell sein Geld zurückbekommen, aber das genügt meist nicht zur Risikominderung. Viele Immobilienanleihen stellen nämlich keine wirkliche Sicherheit dar, da sie keine erstrangigen Kreditsicherheiten vorweisen können. Insgesamt sind Immobilienanleihen eine sehr komplexe Form des Immobilieninvestments, da sie in der Regel nicht sehr transparent sind. Anleger, die sich für dieses Investment in Immobilien entscheiden, brauchen daher relativ viel Zeit, um die notwendigen Informationen zu sammeln.
Immobilienfonds sind eine weitere Option, um an der Börse Geld in Immobilien zu investieren. Der Fondsmanager investiert das gesammelte Kapital der Investoren in verschiedene Objekte. Man unterscheidet dabei zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds bieten den Vorteil, dass sich das Verlustrisiko durch die Investition in mehrere Projekte verteilt, was zu einer Diversifizierung führt. Allerdings ist das Fondsmanagement auch mit Kosten verbunden und auch für den Kauf der Fonds fallen Gebühren an.
Im Vergleich dazu weisen geschlossene Immobilienfonds noch weitere Nachteile auf. Für diese Fonds können Anleger in der Regel erst ab einer Mindestanlagesumme von 10.000 Euro investieren. Zudem haben geschlossene Immobilienfonds eine sehr lange Laufzeit, das investierte Kapital sollte daher für 10 bis 30 Jahre nicht benötigt werden. Wer seine Anteile vorher verkaufen möchte, muss selbst nach einem Abnehmer suchen. Leider bieten geschlossene Immobilienfonds auch ein hohes Verlustrisiko, denn je nach Rechtsform haftet der Investor für Verluste. Im schlechtesten Fall verlieren Anleger bei einer Insolvenz nicht nur das investierte Kapital, sondern müssen darüber hinaus auch noch mit Privatvermögen haften.
Neben bereits länger etablierten Anlageformen bietet Crowdinvesting Anlegern eine neue und innovative Möglichkeit, um Geld in Immobilien zu investieren. Bei digitalen Immobilieninvestments kannst Du in verschiedene Immobilien gleichzeitig investieren, ohne dafür viel Kapital aufbringen zu müssen. Durch die geringen Mindestanlagesummen und kurze bis mittelfristige Laufzeiten zwischen einem und fünf Jahren bleiben die Immobilieninvestoren zudem flexibel. Damit musst Du weder Dein Kapital lange einsetzen, noch bindest Du Dich wie beim Kauf eines Eigenheims langfristig an einen Ort. Wer mit Crowdinvesting Geld in verschiedene Bestandsimmobilien bzw. deren Finanzierung anlegt, streut zudem auch das Risiko. Die transparenten Informationen zu den Anlageimmobilien ermöglichen den Aufbau eines individuellen Immobilienportfolios.
Mit Crowdinvesting investierst Du so in Immobilien, wie es zu Dir passt. Du möchtest selbst die passenden Projekte aussuchen? Dann findest Du über PROPVEST Select attraktive Immobilienprojekte für Dein Immobilien Investment. Willst Du nicht einmalig investieren, sondern lieber monatlich sparen, dann geht das problemlos mit dem PROPVEST Immobilien-Sparplan ab 25 Euro.
Wann sich ein Immobilien Investment lohnt, hängt von Faktoren wie dem Zeitaufwand für die Investition sowie den Kosten für das Investment ab. Diese Kriterien sind je nach Art des Immobilieninvestments unterschiedlich.
Im direkten Vergleich mit Immobilienaktien, Immobilienfonds oder Crowdinvesting ist z. B. der Besitz und die Vermietung einer eigenen Immobilie mit einem deutlich höheren Aufwand verbunden. Das bezieht sich einerseits auf die Kosten, denn selbst bei der Eigennutzung fallen nach dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten immer noch Ausgaben für die Instandhaltung und Renovierungen an. Andererseits ist natürlich der zeitliche Aufwand deutlich größer als bei anderen Anlageformen, denn die Verwaltung des Objekts sowie die Suche nach Mietern kostet einfach Zeit. Ob sich dieser Aufwand für Dich lohnt, kannst Du als Anleger selbst entscheiden.
Mit dem Crowdinvesting als digitales Immobilieninvestment können Anleger ihr Kapital mit einer relativ kurzen Laufzeit in verschiedene Immobilienprojekte investieren und so eine attraktive Rendite erzielen.
Der große Vorteil von digitalen Immobilieninvestments: Anleger können immer und überall Geld in Immobilien investieren, ihr Portfolio anpassen oder sich flexibel für neue Projekte entscheiden. Deshalb eignet sich Crowdinvesting besonders gut für flexible Anlagetypen, die ihre Geldanlage überall im Blick haben möchten.
Für den Kauf einer eigenen Immobilie gilt die Faustregel: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten sollten durch Eigenkapitel gedeckt werden. Je höher der Anteil an eigenem Kapital, desto niedriger ist das Darlehen für die Finanzierung und die Kosten dafür. Bei der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes sollte allerdings der Fremdkapitalhebel bedacht werden, insbesondere bei den aktuell attraktiven Kreditzinsen.
Aus diesem Grund ist der Immobilienkauf eine große finanzielle Herausforderung für die meisten Menschen. Im Vergleich dazu kannst Du beim Crowdinvesting schon mit kleinen Beträgen erfolgreich Geld in Immobilien anlegen und von einer attraktiven Rendite profitieren. Ab einer Mindestanlagesumme von 500 Euro kannst Du so über PROPVEST Select in ausgewählte Immobilien investieren. Mit dem Immobilien-Sparplan ist Dein Immobilien Investment sogar ab 25 Euro pro Monat möglich.
Die Rendite bei Immobilien ist von verschiedenen Faktoren abhängig und je nach Anlageform unterschiedlich. Beim direkten Kauf einer Immobilie beeinflussen die Lage, die Mieten vor Ort und der Zustand des Hauses bzw. der Wohnung die zu erwartende Rendite. Wer die Mietrendite für sein Immobilien Investment vorab kalkulieren möchte, kann den Mietpreismultiplikator als Hilfestellung nutzen. Diesen berechnet man, indem man den Kaufpreis für das Objekt (mit Kaufnebenkosten und Modernisierungskosten) durch die Jahresnettokaltmiete teilt. Am Ergebnis lässt sich dann ablesen, wie viele Jahresnettokaltmieten man braucht, um die Immobilie zu finanzieren.
Anders setzt sich die Rendite bei indirekten Immobilieninvestments wie Fonds und Immobilienaktien zusammen. Hier wird die Rendite aus Mieteinnahmen, Verkäufen und Zinsen der enthaltenen Zinspapiere erwirtschaftet. Bei digitalen Investitionsangeboten bzw. Immobilieninvestments wie bei PROPVEST können die Anleger ebenfalls von den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilien profitieren.
