Der Begriff „Cashflow“ ist nicht unbekannt, wird aber meist eher in den Kontext von Unternehmensbilanzen gestellt. Allerdings haben auch Immobilien einen Cashflow, der besonders für Anleger interessant ist. Wer darüber nachdenkt, in Immobilien zu investieren, findet im monatlichen Cashflow eine nützliche Kennzahl zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit des Objekts.
In unserem Ratgeber erklären wir Dir, was ein Immobilien Cashflow ist, wie Du ihn berechnen kannst und warum sich eine Immobilie als Investment lohnen kann.
Es gibt unterschiedliche Strategien zum Kauf und Unterhalt von Immobilien: Immobilien, die einen positiven Cashflow haben, schaffen einen Risikopuffer und bilden die Basis für weitere zukünftige Investitionen.
Der Immobilien Cashflow stellt die monatlichen bzw. jährlichen Einnahmen und Ausgaben (auch Steuern sowie Tilgungen des Kredits) gegenüber, die im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie anfallen. Wenn die Einnahmen die Ausgaben übersteigen, handelt es sich um einen positiven Cashflow. Sind die Ausgaben höher, liegt ein negativer Cashflow vor. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern und der Überschuss, der dann zum persönlichen Steuersatz versteuert werden muss.
Der Cashflow ist ursprünglich eine Kennzahl aus der Betriebswirtschaft. Der Begriff setzt sich aus den englischen Begriffen „Cash“ (dt. „Geld) und „Flow“ (dt. „Fluss“) zusammen und bedeutet übersetzt „Geldfluss“. Die Messgröße wird für die Darstellung der Finanzen von Unternehmen verwendet.
Um den Immobilien Cashflow zu berechnen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, z. B. Rechner-Tools oder mithilfe einer Tabelle.
Der Cashflow, der durch Immobilien entsteht, hat eine wichtige Bedeutung. Als Kennzahl zur Lukrativität eines Objekts ist sie für Anleger und Immobilieninvestoren entscheidend.
Der Cashflow bezieht sich zwar ursprünglich auf Unternehmen, lässt sich aber auch problemlos auf den Bereich der Immobilien Investments übertragen. Dazu analysierst Du die laufenden monatlichen Einnahmen (Miete, Einnahmen aus Garagenvermietung, etc.) und Ausgaben, die Steuern sowie die Tilgungen des Darlehens (Zinsen, Nebenkosten, Instandhaltung, etc.). Diese Zahlen stellst Du einander gegenüber.
Die Betrachtung des Cashflows ermöglicht viele Schlussfolgerungen – vor allem aber sagt die Kennzahl aus, ob sich ein Investment selbst tragen kann. Bei einem positiven Immobilien Cashflow bleibt nach Deckung aller monatlichen Kosten noch Geld über. Dieses Geld ermöglicht Dir den Aufbau von weiterem Eigenkapital für Deine nächste Investition.
Eine hohe Rendite bei Immobilien kann auch Einfluss auf den Cashflow haben. Nach Abzug aller Kosten bleibt mehr Cashflow übrig. Und das nicht nur wegen höherer Einnahmen, sondern weil die hohe Rendite bei Cashflow-Immobilien auch andere Faktoren begünstigt, z. B. bei Gesprächen mit der Bank: Sie bewertet Immobilien mit höherer Rendite besser, weshalb sie einen attraktiveren Zins anbieten kann, was für Anleger wiederum weniger Kosten bedeutet.
Um den Cashflow bei Immobilien zu berechnen, kannst Du ganz einfach vorgehen: Auf einem Blatt Papier erstellst Du eine Tabelle mit zwei Spalten. In der einen Spalte trägst Du alle Einnahmen, die das Objekt generiert, ein und in der anderen notierst Du die laufenden Kosten und Ausgaben der Wohnung oder des Hauses pro Jahr oder pro Monat.
Die Kosten bei der Immobilienbenutzung bezeichnet man als sogenannte Bewirtschaftungskosten. Diese sind noch vor dem Immobilienkauf einzukalkulieren, da sie sich auf die Gesamtkosten für die Immobilie auswirken. Zu diesen Kosten gehören: Hausverwaltung, Abschreibungen, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Betriebskosten. Je nach Art der Nutzung variieren die Kosten in Höhe und Umlagefähigkeit. Umlagefähige Bewirtschaftungskosten sind z. B. Heizungs- und Wasserkosten sowie die Kosten für die Müllabfuhr und den Hausmeister – sie können auf die Mieter umgelegt werden.
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Wenn Du den Cashflow bei Immobilien selbst berechnen möchtest, gelingt Dir das mit Hilfe einer Tabelle ganz unkompliziert. Dazu legst Du eine Tabelle mit zwei Spalten an. In der einen Spalte trägst Du alle monatlichen bzw. jährlichen Einnahmen ein, die das Objekt generiert, in der anderen alle laufenden Kosten und Ausgaben der Wohnung oder des Hauses, die es im Jahr oder im Monat verursacht.
Immobilien sind ein interessantes Investment: Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, die Mietpreise in Deutschland steigen weiter an und die niedrigen Zinsen ermöglichen günstige Finanzierungen bei der Bank.
Es gibt aber noch weitere Gründe, warum der Kauf eines Objekts für Anleger interessant ist: Sei es die Funktion der Immobilie als Inflationsschutz, die Wertbeständigkeit oder die Steuervorteile. Ein entscheidender Grund für den Erwerb einer Immobilie ist der Cashflow. Anleger haben nämlich die Möglichkeit, mit dem Kauf von Immobilien ein zusätzliches passives Einkommen aufzubauen.
Das Ziel von Immobilieninvestoren ist es also, langfristig gute Einkäufe zu tätigen und einen Immobilienbestand aufzubauen, der sich selbst finanziert und dabei monatliche Gewinne abwirft. Eine weitere Möglichkeit, vom Cashflow bei Immobilien zu profitieren, ist ein Immobilien-Sparplan. Auch mit wenig Startkapital kannst Du einen Sparplan erstellen und dank der Diversifizierung vor allem von einer breiten Risikostreuung profitieren!
Mehr Einnahmen ergeben einen höheren Cashflow und können den Verkaufspreis erhöhen. Das bedeutet, wenn Du die jährlichen Mieteinnahmen steigerst, erzielst Du einen höheren Cashflow und der Marktwert Deiner Immobilie kann dadurch ebenfalls steigen.
Aber Vorsicht – sowohl für Vermögensaufbau als auch für eine Maximierung des Cashflows gilt: Sobald das Eigenkapital aufgrund von Wertsteigerungen oder Tilgung über die Zeit so groß geworden ist, dass die Eigenkapitalrendite fällt, kann das Objekt im Idealfall verkauft werden.
Immobilien mit negativem Cashflow, bei denen die monatlichen Ausgaben die Einnahmen überwiegen, sind riskant. Wer dann z. B. seinen Job verliert, bekommt Probleme bei der Abbezahlung des Kredits. Bei einem negativen Immobilien Cashflow braucht man das Einkommen nicht nur zum Leben, sondern auch zum Abbezahlen des Kredits.
Je mehr Immobilien mit positivem Cashflow man besitzt, desto mehr passives Einkommen kann erzielt werden. Abhängig von der persönlichen Situation kann man so bereits vom Geldfluss weniger Immobilien leben. Mit jedem weiteren Objekt kann man sukzessive seinen Standard erhöhen und eventuell sogar den zeitlichen Umfang des eigentlichen Jobs stetig verringern.
