© TU Darmstadt
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Der Boom am Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland hält an: Insgesamt 111 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr in Immobilien hierzulande investiert, teilte der Immobilienberater CBRE kürzlich mit, was einem Zuwachs von 40 Prozent zum Vorjahr entspricht. Der größte Anteil entfiel auf die Assetklasse der Wohnimmobilien, in die rund 49 Milliarden Euro investiert wurden. Platz 2 belegten Büroimmobilien (30,5 Milliarden Euro). Schlusslicht waren Einzelhandelsobjekte (9,5 Milliarden Euro). Die Immobilieninvestitionen rentabel zu managen, ist allerdings zunehmend schwierig. Die Spitzenrenditen von Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Städten beispielsweise lagen in 2021 laut CBRE im Schnitt bei lediglich 2,65 Prozent. Eine Ursache dafür sehen Analysten vom Beratungsunternehmen Savills im Bieterwettstreit der Investoren um gute Immobilien und dadurch steigende Kaufpreise. Ebenso ausschlaggebend ist ein kluges Assetmanagement, wozu nach einer Umfrage vom RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten) im Wesentlichen die Vermietung, die Objekt- und Mieterbetreuung sowie das Controlling beitragen. Weitere Faktoren, die eine Herausforderung für das Immobilien-Assetmanagement darstellen, sind einer EY-Studie zufolge fehlende, digitale Daten und die Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien⁴. Die Notwendigkeit der Digitalisierung sei zwar erkannt. Vieles stecke aber noch in den Kinderschuhen. Höchste Zeit, von einem Profi zu erfahren, warum ein proaktives Assetmanagement relevant für eine einträgliche Immobilienperformance ist?
Herr Prof. Pfnür, warum kommt es gerade in der heutigen Zeit auf ein proaktives Immobilien-Assetmanagement an?
Prof. Pfnür: Das ist keine Frage der heutigen Zeit. Eine Immobilie ähnelte von ihrem Wesen her schon immer eher einer Produktionsstätte als einem Sparbuch oder einem festverzinslichen Wertpapier. Hier sind Immobilien von Kapitalanlegern lange Zeit missverstanden worden, teils mit fatalen Folgen, wie vor allem die Steuersparmodelle in den 1970er und 1980er Jahren eindrucksvoll zeigten. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor jedes Produktionsbetriebs ist nun mal das Management, das die Wettbewerbsposition der Objekte an den Nutzer- und Kapitalmärkten, die Cashflows, die Entwicklung der Vermögenswerte und die Risiken ebenso erfolgsorientiert steuern muss wie die Einhaltung von rechtlichen Vorschriften.
Gerade erleben wir einen der wohl heftigsten Strukturwandel in Wirtschaft und Gesellschaft der letzten 100 Jahre. Damit geraten auch die Immobilienbestände per se in unruhiges Fahrwasser. Aktuell bewirken mehrere superadditiv wirkende Megatrends wie der sozio-demografische Wandel, ein stark wachsendes Umweltbewusstsein, die Digitalisierung, die Urbanisierung, die Globalisierung und nicht zuletzt ein immer stärker in die Märkte intervenierender Staat den größten Veränderungsdruck auf die Immobilienwirtschaft seit dem Zweiten Weltkrieg. Einerseits verändert sich im Zuge der immobilienwirtschaftlichen Transformation, wie wir diese Entwicklung nennen, massiv die Flächennachfrage der Nutzer.
Beispielsweise zeigen unsere Studien, dass die Großunternehmen in Deutschland in den nächsten zehn Jahren 60 Prozent ihrer immobiliaren Ressourcen durch Projektentwicklungen und Markttransaktionen an veränderte Nutzungsbedarfe ihrer Geschäftsbereiche anpassen werden. Und dann kommen auch noch die bislang kaum absehbaren Folgen der Covid-19-Pandemie auf die Flächennachfrage hinzu. Andererseits schafft die Digitalisierung auch ganz andere Möglichkeiten, Immobilieninvestments effektiv und effizient zu managen. Summa summarum werden die Asset Manager in den nächsten Jahren alle Hände voll zu haben, im Zuge der Digitalisierung die richtigen Enabling Technologies auszuwählen und gezielt einzusetzen, um die Investments auch in der stürmischen See des Strukturwandels auf Kurs zu halten.
Welche Rolle spielen die Anleger für ein proaktives Immobilien-Assetmanagement?
Prof. Pfnür: Den Anlegern muss das oben beschriebene Szenario zunächst einmal glasklar bewusst sein. Denn effektives, und vor allem aktives, Assetmanagement ist aufwendig und nicht selten investitionsintensiv. Hier müssen die Anleger oft eine deutlich höhere Zahlungs- und Investitionsbereitschaft mitbringen als sie es in der Vergangenheit von anderen Immobilieninvestments kannten. Dann geht es aber auch für die Anleger darum, den richtigen Assetmanager auszuwählen und ihm ihr Vertrauen zu schenken. Auch hier verändert sich etwas ganz dramatisch: Während in den letzten 20 Jahren steigender Immobilienpreise und fallender Leerstände fast jede Immobilie – und damit auch jeder Assetmanager - erfolgreich war, wird die Zukunft deutlich selektiver.
Wie oben dargestellt, steigen gerade die Ansprüche der Nutzer an die Flächenqualität und die ökologischen Standards. Objekte, die hier von den Assetmanagern nicht zielgenau auf Kurs gehalten werden, müssen zwangsläufig stranden. Beispielsweise kehrt nach den überwiegend auch positiven Homeoffice-Erfahrungen niemand mehrfreiwillig zurück in schlechte Büros an unattraktiven Lagen. Wie erwarten, dass viele Objekte hier nicht mit der Zeit gehen und zu „Stranded Assets“ werden, die dann nur noch der Abrissbirne weichen können.
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Wie muss sich das Immobilien-Assetmanagement ändern, damit es für die Herausforderungen der Zukunft gerüstet ist?
Prof. Pfnür: Zunächst glaube ich, dass das Immobilien-Assetmanagement erheblich an Bedeutung gewinnen muss, um den vielschichtigen Herausforderungen gerecht zu werden. Dann muss das Assetmanagement den Paradigmenwechsel im immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungssystem hin zu einer stärkeren Nutzerorientierung anstatt der alleinigen Ausrichtung an den Kapitalmarktbedarfen nachvollziehen. Dazu gehört insbesondere auch, dass die Assetmanager die aktuelle Transformation bei ihren Kunden in Wirtschaft und Gesellschaft sowie die daraus resultierenden Veränderungsbedarfe in den Flächenverstehen lernen müssen.
Da, wo beispielsweise früher ein Automobilhersteller Produktionsstandorte und Autohäuser als Vertriebsstätten nachfragte, entstehen gerade Mobilitätsdienstleister, bei denen die Kernkompetenz in der IT-Abteilung und damit im Büro sitzt. Wer Flächennutzer in dieser Situation zukünftig erfolgreich bedienen will, muss die Transformation des Kerngeschäfts strategisch-taktisch antizipieren können. Bei näherer Betrachtung bieten sich daraus für die meisten Immobilieneigentümer weitaus mehr Chancen als Risiken, aber auch die wollen erkannt und genutzt sein. Das Assetmanagem entrückt in diesem sehr intensiven Arbeitsprozess sehr viel dichter an die Immobilie und deren Nutzungskonzept als das bislang der Fall war.
Für den Assetmanager heißt das, weniger Excel im Büro und dafür mehr Markt-, Standort- und Objektanalyse sowie Netzwerken vor Ort. Außerdem treiben die wachsenden Klimaschutzziele der Unternehmen auch die Anforderungen an die Klimaneutralität in Planung, Bau, Betrieb und Verwertung ihrer immobiliaren Ressourcen massiv voran. Das technische Assetmanagement bekommt damit zukünftig einen deutlich höheren Stellenwert. Last-but-not-least ist natürlich auch die grundlegende Digitalisierung des Immobilien-Assetmanagement eine existenzielle Herausforderung.
Kann die Digitalisierung bei der Transformation des Immobilien-Assetmanagements unterstützen? Wo sehen Sie vorrangig Handlungsbedarf?
Prof. Pfnür: Sensorik schafft die Voraussetzung intelligenter Gebäude, die vor allem in Bezug auf den Klimaschutz und die intelligente Flächenbelegung enorme Potenziale bietet. Auf Künstlicher Intelligenz basierte Data Analytics-Systeme erlauben Investment-und Risikocontrolling mittels einer Kombination von Gebäude-, Nutzer- und Kapitalmarktdaten. Vor allem aber die Schaffung digitaler Zwillinge von Gebäuden und Geschäftsmodellen in der Cloud revolutioniert die Strukturen und Prozesse des Immobilien-Assetmanagements. Für den Assetmanager, dessen größte Aufgabe, die Schaffung von Transparenz in Immobilieninvestments und deren Management, gerade wegdigitalisiert wird, wird es zukünftig zur Schlüsselkompetenz, die digitalen Tools zum Zwecke möglichst höherwertigerer Elemente der Wertschöpfungskette im Assetmanagement effektiv einzusetzen.
Zwei der wichtigsten Fragen, die sich für das digitale Assetmanagement stellen werden, betreffen erstens die Datenhoheit und zweitens den Daten- und Geheimnisschutz. Die digitale Transformation der Wirtschaft allgemein hat sehr deutlich gezeigt, dass die Daten vieler immobilienferner Geschäftsmodelle insbesondere in den Gebäuden verfügbar und diese Daten entsprechend wertvoll sind. Für das Immobilien-Assetmanagement der Zukunft wird es in einer Doppelstrategie darum gehen, einerseits die Werthaltigkeit dieser Daten zu realisieren und gleichzeitig die Nutzer vor Datenmissbrauch zu beschützen.
Inwieweit könnte Künstliche Intelligenz das tradierte Immobilien-Assetmanagementersetzen? Digitale Vermögensverwalter, sogenannte Robo-Advisor, werden von vielen Finanzanbietern (nicht zuletzt wegen der geringeren Kosten) bereits als Berater für den Vermögensaufbau eingesetzt.
Prof. Pfnür: Viele Aufgabenbereiche des Immobilien-Assetmanagements, wie zum Beispiel die Schaffung von Transparenz sowie das Performance-Controlling der Investments, lässt sich sicherlich sehr gut digitalisieren. Systeme der Künstlichen Intelligenz etablieren sich auch im Immobilieninvestment immer stärker am Markt. Darüber hinaus ist die Forschung und Entwicklung dem Markt schon deutlich voraus, sodass wir beispielsweise im Bereich von autonom agierenden computerbasierten Entscheidungssystemen einfache Standardprozesse des Immobilien-Assetmanagements zukünftig digitalisiert erleben werden. Das geht in ersten Prototypen schon deutlich über die Leistungsfähigkeit von heutigen Robo-Advisern hinaus.
Grundsätzlich ist Immobilien-Assetmanagement allerdings ein „People Business“, das geprägt ist von zwischenmenschlichem Vertrauen, Kreativität und nicht zuletzt persönlichen Informationsvorsprüngen vor Mitbewerbern, sodass es vermutlich noch sehr lange dauern wird, bis der Robo-Assetmanager den Menschen verdrängt, wenn das überhaupt je der Fall sein wird, denn auch „Kollege Robo“ verursacht hohe Kosten.
Prof. Dr. Andreas Pfnür ist Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre am Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften der Technischen Universität Darmstadt. Er ist u. a. Mitglied der Vorstände des Instituts der deutschen Immobilienwirtschaft und des Bundesverband Public Private Partnership. Seine aktuellen Forschungsschwerpunkte sind "Immobilienwirtschaftliche Transformation“, "Work from Home“, "Workplace & Co-Working“, Wohnungswirtschaft sowie "Corporate Real Estate Management” und "Real Estate Investment Management". Neben seiner Funktion als Hochschullehrer berät er regelmäßig Unternehmen, Verbände und die öffentliche Hand in immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen.
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