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Immobilienprojekte sind eine langfristige Angelegenheit. Schließlich beträgt die Lebensdauer von Gebäuden in der Regel rund 100 Jahre. Eine Neubau-Immobilie, in die Du heute investierst, steht vermutlich noch im Jahr 2121! Wie wird die Welt dann aussehen? Ist das Wohnen im Smart Home bis dahin Standard? Werden Coworking-Büros immer noch hip und Großstädte angesagt sein? Für Immobilieninvestoren sind das keine fernen Zukunftsvisionen, sondern relevante Fragen. Denn von den Antworten hängt ab, ob sich ein Investment dauerhaft rentiert. Um so wichtiger ist es für sie, Trends an den Immobilienmärkten ständig zu beobachten und genau zu analysieren. Wir haben für Dich recherchiert, welche Trends die Immobilienwirtschaft beschäftigen und wie institutionelle Immobilieninvestoren ihr Anlageverhalten danach ausrichten.
Einen interessanten Einblick liefert die im Oktober 2020 veröffentlichte Studie "Megatrends in der Immobilienwirtschaft" der IREBS International Real Estate Business School. Über einen Zeitraum von 20 Jahren (1999 bis 2019) untersuchte ein Wissenschaftsteam die Artikel der Immobilien Zeitung, das Leitmedium der Branche, daraufhin, welche Trends in der Berichterstattung besonders häufig oder selten vorkommen, wie positiv oder negativ über die Trends berichtet wird und ob diese im Zeitablauf stabil sind. Sechs Top-Themen wurden identifiziert: Globalisierung, Urbanisierung, Demografie, Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Regulierung. Die meiste Aufmerksamkeit erhielt Urbanisierung (19,22 Prozent), dicht gefolgt von Globalisierung (19,02 Prozent). Platz Drei belegte Nachhaltigkeit (16,17 Prozent). Am wenigsten standen Regulierungsthemen im Fokus (10,32 Prozent). Aufschlussreich sind die im Zusammenhang mit einem Trend verwendeten Begriffe. Bei Globalisierungsthemen beispielsweise dominierten Wörter aus dem Bereich Immobilieninvestment, wie „Asset“, "Immobilienfonds", „Portfolio“ und "Anleger".
Eine Zäsur in der Berichterstattung markierte die Finanz- und Wirtschaftskrise in 2008. Erstens häuften sich ab da die Artikel zu internationalen Themen, zweitens wurde der Ton zunehmend negativ mit dem über diese berichtet wurde. Bemerkenswert ist, dass selbst massive Schocks, wie die Finanz- und Wirtschaftskrise, wenig Einfluss auf die ermittelten Megatrends hatten. Allenfalls vorübergehende Verschiebungen waren erkennbar. Demografische und Urbanisierungsthemen erwiesen sich als besonders krisenresistent. Weder während der akuten Krisenmonate, noch im Anschluss an die Krise kam es zu signifikanten Veränderungen. Die Immobilienmärkte neigen folglich nicht zu Trend-Euphorie oder Panikreaktionen, womit sie sich von den Aktienmärkten unterscheiden, die in Krisensituationen durchaus anfällig für Kursschwankungen sein können. So verloren Börsenanleger infolge der Schockwellen ausgelöst durch die Finanz- und Wirtschaftskrise rund 260 Milliarden Euro. Kapitalanleger, die in Wohnimmobilien investiert sind, profitieren dagegen seit 2004 von steigenden Kauf- und Mietpreisen. Für Häuser und Eigentumswohnungen, die damals 100 Euro je Quadratmeter kosteten, werden laut Empirica-Immobilienindex inzwischen rund 173 Euro gezahlt. In Wachstumsregionen können es sogar bis zu 189 Euro sein.
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Einen Umbruch im Trendgefüge könnte die Covid-19-Pandemie markieren. Stephen Hayes, Leiter der Abteilung Global Property Securities beim australischen Finanzinvestor First Sentier Investors, sieht einige Trends, die seiner Ansicht nach in den nächsten zehn Jahren eine entscheidende Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen und womöglich disruptiven Charakter für einzelne Anlageklassen haben. Zum Beispiel prophezeit er einen Nachfragerückgang bei Büroflächen und eine Zunahme von Konzepten wie "Remote Working". Zudem vermutet er, dass Shopping Center aufgrund des stark zunehmenden Internethandels aus der Mode kommen und Logistikhallen die Zukunft gehört. Darüber hinaus würde der Mietwohnungsmarkt weiter wachsen, weil Wohnen ein soziales Grundbedürfnis sei. Überdies sieht er in der Dekarbonisierung des Gebäudesektors einen Treiber für grundlegende Veränderungen.
Ob seine Annahmen zutreffen, wird sich zeigen. Der Zuzug in deutsche Großstädte ist im Corona-Jahr 2020 jedenfalls um mehr als 8 Prozent zurückgegangen. In den USA gab es bereits vor der Pandemie eine neue Völkerwanderung, raus aus den Metropolen, hinein in ländliche Regionen. Ist das lediglich eine temporäre Erscheinung oder wird daraus ein Dauerthema mit Auswirkungen auf den Trend zur Urbanisierung? Zudem erholt sich der Bürovermietungsmarkt nur schleppend. Zwar sind die Mieten trotz steigendem Leerstand stabil. Aber wie lange noch, wenn das Arbeiten im Homeoffice zur Normalität wird? Erste Banken ziehen bereits Konsequenzen und verringern ihre Büroflächen. Werden andere Branchen folgen? Wenn künftig tatsächlich weniger Büros benötigt werden, was bedeutet das für die Anlageklasse der Büroimmobilien und das Anlageverhalten von institutionellen Immobilieninvestoren, die traditionell stark in Büroobjekte investieren? Schwenken sie auf andere Nutzungsarten um?
Momentan zeigt sich die Immobilienbranche laut der Studie "Emerging Trends in Real Estate: Europe 2022 - Road to Recovery“, die das Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (PwC) in Kooperation mit dem Urban Land Institute (ULI) jährlich herausgibt, zuversichtlich. Jeder zweite Immobilienmanager rechnet im kommenden Jahr mit einer steigenden Profitabilität. In 2021 war es nur jeder Fünfte und in 2020 gerade einmal jeder Vierte. Zudem herrscht wieder großes Vertrauen in die Wirtschaft. Über die Hälfte geht mit Optimismus in das Jahr 2022. In den beiden Vorjahren war es knapp ein Viertel. Sorgen bereiten vor allem steigende Baukosten wegen der Lieferengpässe bei Baumaterialien und die geringe Verfügbarkeit von entwicklungsfähigen Flächen.
Im Krisenmodus scheint die Branche demnach nicht zu sein. Profi-Investoren sind auch weiterhin gelassen, analysieren die Immobilienmärkte jedoch noch genauer als bisher auf mögliche Chancen und Risiken. Während Neuinvestitionen in Einkaufszentren kaum eine Rolle spielen, steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien noch weiter. Auch bei Büroimmobilien bleibt die Investitionsbereitschaft mit 50 Prozent hoch. Zudem beabsichtigen fast 20 Prozent in Objekte mit Co-Working-Konzepten zu investieren. Auch neue Nutzungsarten wie Co-Living, Gesundheitsimmobilien und Gebäude der Öffentlichkeiten Hand wie Schulen und Kindergärten liegen im Trend. Um etwaige Risiken weitestgehend zu minimieren, stehen bevorzugt moderne Objekte in Bestlage im Fokus.
Eine neue Anlageklasse mit Investmentpotenzial könnten Fitnessimmobilien sein, eine Mischung aus Gesundheitszentrum, Sport- und Freizeitanlage sowie Fitnessclub. Das Interesse am ersten "Fitness Real Estate Summit", der unlängst in München stattfand, war zumindest groß. Zumal die Nutzungsart zum Megatrend Demografie passt, der bereits den Markt für Gesundheitsimmobilien ordentlich belebt. Rekordverdächtige vier Milliarden Euro flossen in 2020 in diese Anlageklasse.
Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach derartigen Objekten weiter steigt, da Profi-Anleger vermehrt in Immobilien investieren, die den sogenannten ESG-Kriterien entsprechen (Environment, Social, Governance), mit denen sich etwas Gutes für Gesellschaft und Umwelt tun lässt.
Disruptiv dürfte es an den deutschen Immobilienmärkten durch eventuelle Trendverschiebungen künftig wohl eher nicht zugehen. Viele institutionelle Immobilieninvestoren sind bereits dabei, ihre Anlagestrategie nachzujustieren und ihr Portfolio umzuschichten. Allerdings wird das Spektrum der Anlageklassen vermutlich größer. An einer gründlichen Marktanalyse führt also auch in Zukunft kein Weg vorbei, um das beste Investment aus der Menge der Möglichkeiten herauszufiltern. Mit professioneller Gelassenheit sollte sich jedoch das Richtige finden lassen.
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