Durch Immobilienfonds können Anleger in Immobilien investieren, ohne selbst ein Gebäude oder eine Wohnung zu kaufen. Im Vergleich zu anderen Anlagearten gelten Immobilienfonds als eher sichere Geldanlage, die in der Vergangenheit gute Renditen erzielt hat. Zuletzt sind die Renditen jedoch im Durchschnitt gesunken, auch Kosten und Gebühren verringern die effektiven Renditen zudem. Es gibt verschiedene Gründe, wieso Anleger ihre Anteile eines Immobilienfonds verkaufen möchten. Doch geht das überhaupt so einfach? Beim Verkauf von Immobilienfonds gibt es mehrere Aspekte zu beachten – z. B. die Art des Fonds und die einzuhaltende Kündigungsfrist.
In diesem Ratgeber erfährst Du, welche Möglichkeiten es gibt, Anteile aus offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu verkaufen, wie Du beim Verkauf der Anlage vorgehst und was es zu beachten gibt.
Immobilienfonds sind eine Art Investmentfonds und funktionieren auch nach dem gleichen Prinzip. Anleger haben die Möglichkeit, einmalig oder kontinuierlich Geld in einen Fonds zu zahlen. Dadurch werden Anteile des Fonds erworben. Das Geld mehrerer Anleger wird in Immobilien investiert, wodurch die Anleger Beteiligungen daran erhalten. Innerhalb des Fonds werden Immobilien und Grundstücke gekauft und anschließend vermietet oder die Immobilie wird im besten Fall mit Gewinn weiterverkauft. Die daraus entstehenden Gewinne fließen wieder in den Immobilienfonds und werden den Anteilen entsprechend an die Anleger ausgezahlt oder reinvestiert.
Wer seine Anteile aus dem Immobilienfonds nicht mehr halten möchte, kann diese zurückgeben bzw. verkaufen. Im besten Fall hat die Geldanlage ihren Zweck erfüllt und das eingesetzte Kapital konnte zu einem vorher gesetzten Ziel vergrößert werden und wird deshalb verkauft. Andere Gründe, wieso Anleger den Verkauf von Immobilienfonds anstreben, sind zu viele ähnliche Fonds im Portfolio, zu hohe Kosten der Geldanlage z. B. beim Fondssparplan, der Bedarf an liquiden Mitteln oder kurz-, mittel- oder langfristig schlecht performende Fonds. Schau Dir dazu auch immer die Entwicklung von Immobilienfonds an.
Bevor Anleger sich dann damit beschäftigen, wie sie ihre Immobilienfonds verkaufen können, sollten sie wissen, dass sich der Verkauf von offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterscheidet.
Der grundlegendste Unterschied von offenen und geschlossenen Immobilienfonds sind die Risiken. Offene Immobilienfonds investieren mit vielen Anlegern in viele verschiedene Immobilien und streuen dadurch das Risiko. Geschlossene Immobilienfonds investieren hingegen oft nur in ausgewählte wenige Objekte.
Immobilienfonds gelten im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten als risikoärmer. Allerdings ist Immobilienfonds nicht gleich Immobilienfonds. Zu unterscheiden sind offene und geschlossene Immobilienfonds. Als Anleger sollten die Unterschiede der beiden Geldanlagen vor dem Immobilien Investment bekannt sein.
Spricht man von Immobilienfonds, sind in der Regel offene Immobilienfonds gemeint, da diese Fonds verbreiteter sind. Der offene Fonds zeichnet sich dadurch aus, dass viele Anleger Anteile des Fonds besitzen und in viele verschiedene Immobilien investiert wird. Das Fondsvermögen ist nicht gedeckelt, sondern kann weiter steigen, indem Anleger neue Anteile kaufen und so Geld in den Fonds investieren. Die Anzahl der Anteile ist nicht begrenzt – der Fonds kann immer weiterwachsen. Dadurch sind die Risiken des offenen Immobilienfonds relativ gering. Ein weiterer Unterschied zum geschlossenen Immobilienfonds ist die Rechtsform. Während offene Fonds Sondervermögen darstellen, werden geschlossene meist als Investment-KG geführt.
Geschlossene Immobilienfonds investieren nur in wenige Immobilien. Häufig handelt es sich um größere Objekte wie Einkaufszentren, Krankenhäuser, Hotels oder Bürogebäude. Die zu erwartende Rendite ist oft höher, doch die Risiken deutlich größer. Das Investitionsvolumen dieser Fonds ist begrenzt. Es stehen nur eine bestimmte Anzahl von Anteilen zum Verkauf, sind diese vergeben, wird der Fonds geschlossen.
Ein weiterer großer Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds wird vielen Anlegern erst bewusst, wenn sie ihre Anteile des Immobilienfonds wieder loswerden möchten. Denn während der Verkauf von offenen Immobilienfonds relativ einfach abläuft, lassen sich geschlossene Immobilienfonds nur schwer verkaufen.
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Anleger, die ihre Anteile aus einem offenen Immobilienfonds verkaufen möchten, haben zwei Möglichkeiten:
Als Anleger eines Immobilienfonds hast Du das Recht, jederzeit Deine Anteile an die Fondsgesellschaft zurückzugeben und Dein Geld ausbezahlt zu bekommen. Früher war eine solche Rückgabe sehr kurzfristig möglich. Doch seit dem 22.07.2013 gelten durch das Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) neue Regelungen zum Verkauf von offenen Immobilienfonds. Das Gesetz gibt verschiedene Regeln vor, die Anleger und Fondsgesellschaften schützen sollen. Zu beachten sind folgende Vorgaben:
Immobilienfonds nach dem 22.07.2013
Die neuen Regeln im Kapitalanlagegesetzbuch gelten vor allem für Fondsanteile, die nach dem 22.07.2013 erworben wurden. Durch das KAGB wurde eine Mindesthaltefrist für offene Immobilienfonds eingeführt. Diese Haltefrist für Immobilienfonds beträgt 24 Monate ab dem Kaufzeitpunkt und bedeutet, dass Du als Anleger Deine Anteile mindestens zwei Jahre halten musst, bevor Du den offenen Immobilienfonds verkaufen bzw. an die Fondsgesellschaft zurückgeben kannst. Außerdem muss der Verkauf von offenen Immobilienfonds durch die Kündigungsfrist der Rückgabe mindestens zwölf Monate vorher angekündigt werden. Die Kündigungsfrist gewährleistet, dass Immobilien mit genügend Vorlauf verkauft werden können, um genügend liquide Mittel zur Auszahlung des Anlegers zur Verfügung zu haben. In der Regel können die Fondsanteile unter Einhaltung der Mindesthaltefrist und der Kündigungsfrist börsentäglich zurückgegeben werden. Allerdings können Fondsgesellschaften durch das KAGB auch vertraglich einen bestimmten Termin festsetzen, zu dem die Anteile des offenen Immobilienfonds nur verkauft werden können.
Du solltest auch beachten, dass die Rückgabe der Fondsanteile nicht möglich ist, wenn der offene Immobilienfonds die gesetzlich vorgeschriebene Liquiditätsgrenze von fünf Prozent unterschreitet. In diesem Fall wird der Fonds geschlossen und ein Verkauf der Anteile ist bis zur Öffnung nicht mehr möglich. Man spricht von einem offenen geschlossenen Immobilienfonds.
Immobilienfonds vor dem 22.07.2013
Anleger mit älteren Fondsanteilen, die bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes gekauft wurden, sind weniger von den neuen Regelungen betroffen und genießen mehr Spielraum beim Verkauf der Immobilienfonds. Sofern vertraglich nicht anderes geregelt ist, können sich sogenannte Altanleger einen Freibetrag von 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr börsentäglich von der Fondsgesellschaft auszahlen lassen – ohne Einhaltung der Kündigungs- und Mindesthaltefrist.
Wer die Fristen bei der Rückgabe des Immobilienfonds nicht einhalten kann oder will, hat noch eine weitere Möglichkeit, das Geld aus dem Fonds zurückzubekommen: Du kannst offene Immobilienfonds an der Börse verkaufen.
Der Verkauf eines Immobilienfonds über die Börse ist von den Regeln der KAGB nicht betroffen, da es die Liquidität der Fondsgesellschaft nicht beeinflusst und kein Geld an den Anleger ausgezahlt werden muss. Daher ist der Verkauf an der Börse eine Lösung, um sowohl die Mindesthaltefrist als auch die Kündigungsfrist zu umgehen. Außerdem erhältst Du als Anleger das Geld aus dem Verkauf deutlich schneller als bei der Rückgabe. Benötigst Du das Geld aus dem Fonds also zeitnah, ist es sinnvoller, den Immobilienfonds an der Börse zu verkaufen.
Allerdings solltest Du damit rechnen, dass die Immobilienfonds beim Verkaufen über die Börse weniger wert sein können und Du Verluste machst. Denn Fondsgesellschaften ermitteln den Wert der Anteile durch jährliche Gutachten, während an der Börse Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen. Dadurch werden an der Börse häufig niedrigere Preise für den Immobilienfonds erzielt.
Beim Verkauf von offenen Immobilienfonds musst Du auch beachten, dass das Verkaufen an der Börse nicht mehr möglich ist, wenn die Rückgabe durch die Fondsgesellschaft bereits beantragt wurde.
Geschlossene Immobilienfonds werben oft mit hohen Renditen. Doch bleiben die prognostizierten Erträge aus, möchten viele Anleger ihre Anteile aus dem geschlossenen Immobilienfonds verkaufen. Allerdings ist das Geld aus dem Anteilskauf für die Laufzeit des Fonds fest investiert. Ein Ausstieg vor dem Vertragsende ist daher nicht einfach möglich. Hinzu kommt, dass die Laufzeit von geschlossenen Fonds oft sehr lang ist. Üblich sind Laufzeiten zwischen zehn und 30 Jahren. Anders als bei einem offenen Immobilienfonds können die Anlagen also nicht durch die Rückgabe der Anteile zurückgegeben werden. Auch das Verkaufen der geschlossenen Immobilienfonds an der Börse ist nicht möglich. Für den Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds gibt es keinen liquiden, geregelten Markt.
Der einzige Weg, die Anteile des geschlossenen Immobilienfonds dennoch zu verkaufen, ist über den sogenannten Zweitmarkt.
Lange Zeit war der Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds so gut wie unmöglich und mit sehr viel Aufwand und Verlust verbunden. Doch mittlerweile hat sich der Zweitmarkt gebildet, auf dem ein Austausch zwischen Verkäufern und Käufern stattfindet. Auf dem Zweitmarkt hast Du als Anleger von geschlossenen Fonds die Möglichkeit, Deine Anteile vor Ende der Laufzeit zu verkaufen.
Doch auf dem Zweitmarkt müssen Verkäufer für die Veräußerung der Anlagen selbst nach potenziellen Käufern suchen und einen Preis für die geschlossenen Immobilienfonds aushandeln. Verschiedene Plattformen wie die Fondsbörse Deutschland erleichtern den Handel mit geschlossenen Fonds, indem sie Käufer und Verkäufer zusammenbringen. Der Mangel eines konkreten Tageswertes wird durch verschiedene Preisfindungsverfahren umgangen: das Biet-Verfahren, das Einheitskursverfahren und das Festpreisverfahren. Jedoch bietet nicht jede Plattform alle Verfahren zum Verkauf an. Durch die fehlenden Vergleichswerte wie der Börsenkurs entstehen beim Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt oft Verluste, da die Anleger gezwungen sind, trotz der Chance auf hohe Rendite unter Wert zu handeln.
Der Zweitmarkt birgt Risiken für Verkäufer und Käufer, da weder staatliche Regulierungen noch ein gesetzlich garantierter Käuferschutz vorhanden sind. Außerdem herrscht eine Informationsasymmetrie zwischen den Parteien, denn die Verkäufer der Geldanlagen müssen im Gegensatz zu börsengehandelten Immobilienfonds deutlich weniger Informationen über die Fonds veröffentlichen. Der Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds ist oft nicht nur mit Verlusten verbunden, sondern bis zum Verkauf der Anlage können aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Anbietern und Interessenten auch mehrere Monate bis Jahre vergehen.
Geschlossene Immobilienfonds zu verkaufen ist durch die verschiedenen Online-Plattformen und Register mittlerweile einfacher. Dennoch ist die Veräußerung deutlich aufwendiger und oft mit mehr Verlusten verbunden als der Verkauf von offenen Immobilienfonds.
Welchen Grund Du als Anleger hast, Deine Anteile eines Immobilienfonds zu verkaufen, spielt für den Verkauf keine Rolle. Wichtig ist vor allem, ob Deine Anlage ein offener oder ein geschlossener Immobilienfonds ist. Geschlossene Immobilienfonds zu verkaufen ist deutlich aufwendiger und nur am Zweitmarkt möglich. Dieser Verkaufsweg bietet einige Risiken für Verkäufer und Käufer. Der Verkauf von offenen Immobilienfonds ist hingegen einfacher und mit weniger Verlusten verbunden. Du hast die Wahl, Deine offenen Immobilienfonds an der Börse zu verkaufen oder von der Rückgabe Gebrauch zu machen. Bei der Rückgabe sind die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von zwölf Monaten einzuhalten. Der Verkauf von offenen Immobilienfonds an der Börse geht oft recht schnell, da die Risiken im Vergleich recht gering und die Renditen von Immobilienfonds dennoch recht hoch sind.
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Möchten Anleger durch die Rückgabe große Beträge aus den Fonds zurückerhalten, müssen Immobilien verkauft werden, um liquide Mittel zur Verfügung stellen zu können. Doch Immobilien lassen sich oft nicht in kurzer Zeit oder nur zu einem schlechten Preis verkaufen. Die Kündigungsfrist gibt den Fondsgesellschaften Zeit, die Immobilie zum entsprechenden Wert zu verkaufen und die Rückgabe zu ermöglichen.
Die Abgabe einer Rückgabeerklärung der Anteile eines offenen Immobilienfonds kann bereits vor dem Ablauf der Mindesthaltefrist von 24 Monaten erfolgen. Die Mindesthaltefrist muss erst nach der Kündigungsfrist von zwölf Monaten erfüllt sein, also zum tätlichen Zeitpunkt der Rückgabe.
Der Zweitmarkt bringt wie auch die Börse Angebot und Nachfrage zusammen, doch der Verkauf von geschlossenen Immobilien am Zweitmarkt unterscheidet sich in mehreren Punkten von Börsenhandel. Der Verkauf und Handel der geschlossenen Immobilienfonds ist auf dem Zweitmarkt eingeschränkter und nicht so schnell möglich wie an der Börse. Nur wenige Anleger möchten geschlossene Fondsanteile kaufen, weshalb der Verkauf sehr lang dauern kann und große Preisabschläge nötig sind. Die verkauften Anlagen unterliegen geringeren rechtlichen Auflagen und Regulierungen. Zusätzlich gibt es einige Fonds, bei denen das Fondsmanagement dem Verkauf überhaupt erst zustimmen muss und den Handel auch verbieten kann.
