Immobilienfonds sind eine Möglichkeit, in eine gewinnbringende Anlage zu investieren. Offene Immobilienfonds sind Immobilien Investments und umfassen meist Gewerbeimmobilien wie Büro-, Hotelgebäude oder Einkaufszentren. Einige Fonds können einen Schwerpunkt haben – beispielsweise auf bestimmte Länder, Regionen oder auch Arten von Wohngebäuden. Geschlossene Immobilienfonds investieren hingegen meist in ein einzelnes Objekt. Die Rendite der Immobilienfonds wird durch die Höhe der Mieteinnahmen und die Wertentwicklung der Immobilien im Portfolio beeinflusst. Für offene Immobilienfonds gelten zudem bestimmte Haltefristen und Rückgaberegelungen.
In diesem Ratgeber erklären wir Dir, welche gesetzliche Haltefristen es für Immobilienfonds gibt und was Du bezüglich der Kündigungsfristen bei der Rückgabe von Fondsanteilen beachten solltest.
Für offene Immobilienfonds gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Erst nach Einhaltung dieser Frist kann eine Rückgabe an die Kapitalanlagegesellschaft erfolgen. Dafür gilt außerdem eine einjährige Rückgabefrist – das bedeutet Anleger müssen bereits ein Jahr vor der Rückgabe eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung für ihre Anteile abgeben.
Die Fristen für offene Immobilienfonds sind im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt. Das KAGB löste im Jahr 2013 das Investmentgesetz ab, um für mehr Sicherheit bei offenen Immobilienfonds zu sorgen. Auslöser war die Finanzkrise im Jahr 2008: In diesem Zeitraum wollten viele Anleger gleichzeitig ihre Fondsanteile verkaufen. Da ein offener Immobilienfonds das Geld der Anleger aber in tatsächliche physische Immobilien investiert, können diese nicht so einfach zeitnah für ihre Anteile ausgezahlt werden. Während der Finanzkrise führte das dazu, dass einige offene Immobilienfonds geschlossen wurden und die Investoren erst nach einer erfolgreichen Veräußerung einzelner Immobilien kleinere (Teil-) Beträgen erhielten.
Mit der Einführung der Mindesthaltedauer sowie der Rückgabefrist für offene Immobilienfonds sollten das Vertrauen in die Anlageklasse wieder gestärkt und die Risiken für Fondsgesellschaft und Anleger verringert werden. Gleichzeitig hat sich dabei aber auch die Flexibilität bei dieser Anlagemöglichkeit verändert, was sie eher für mittel- bis langfristige Ergänzungen in einem breit aufgestellten Anlageportfolio qualifiziert.
Eine Mindesthaltefrist für offene Immobilienfonds bedeutet, dass Anleger nach Kauf der Fondsanteile diese für einen bestimmten Zeitraum besitzen müssen. Das Kapitalanlagegesetzbuch sieht dafür seit dem Jahr 2013 eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten vor. Nach Ablauf dieser Frist können Anleger ihre Anteile am Fonds zurückgeben.
Die Rückgabefrist bei offenen Immobilienfonds ist im Prinzip eine Art Kündigungsfrist. Diese besagt, dass ein Anleger eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe seiner Anteile die Kapitalanlagegesellschaft bzw. Fondsgesellschaft über seinen Rückgabewunsch informieren muss. Bis zu einem Jahr nach Kauf der Fondsanteile läuft die Rückgabefrist bis zum Ende der 24-monatigen Mindesthaltefrist, danach beträgt sie stets zwölf Monate.
Geschlossene Immobilienfonds gehören zu den alternativen Investmentfonds (AIF Fonds). Diese sind je nach Form anders reguliert als offene Immobilienfonds und vom Anlegerschutz ausgenommen. Geschlossene Immobilienfonds sind meist mit höheren Risiken verbunden: Das Kapital ist bei diesen Fonds langfristig gebunden und das Geld während der Laufzeit in der Regel unantastbar. Anleger können ihre Anteile nicht an der Börse verkaufen und sie nur unter Verlust und in Ausnahmefällen auf dem sogenannten Zweitmarkt veräußern.
Für offene Immobilienfonds gilt hingegen eine 24-monatige Mindesthaltefrist sowie eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Zudem kannst Du die Fondsanteile hier an der Börse wieder verkaufen.
Bei der Rückgabe von Fondsanteilen spielt neben der Halte- und Kündigungsfrist auch der Zeitpunkt eine Rolle, wann die Anteile erworben worden sind. Je nach Kaufzeitpunkt gelten hier gewisse Freibeträge. Stichtag ist hierbei der 22. Juli 2013.
Diese besonderen Regelungen gelten:
Möchtest Du Anteile von offenen Immobilienfonds verkaufen, kannst Du das nach einer 24-monatigen Mindesthaltefrist tun. Allerdings musst Du den Verkauf bzw. die Rückgabe Deiner Fondsanteile ein Jahr im Voraus ankündigen. Die Einführung von Haltefristen und Rückgaberegelungen bei Immobilienfonds sollte sowohl Anlegern als auch Fondsgesellschaften möglichst viel Planungs- bzw. Rechtssicherheit bei der Anlage geben und das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft mindern. Die Fristen gelten für alle Anleger, unabhängig davon, wie viele Anteile sie besitzen. Das macht Immobilienfonds vor allem als langfristige Geldanlage interessant, bei der das Geld mindestens zwei Jahre gebunden ist. Wer dennoch kurzfristig seine Anteile am Fonds loswerden möchte, weil er beispielsweise kurzfristig liquide Mittel benötigt, kann die Fondsanteile auch an der Börse verkaufen. Damit können Anleger die Mindesthaltefrist sowie Kündigungsfrist für Immobilienfonds umgehen – allerdings meist zu einem niedrigen Preis, was eine niedrigere Immobilienfonds-Rendite für den Anleger bedeutet.
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Beim Verkauf von Anteilen offener Immobilienfonds über die Börse gelten weder die 24-monatige Mindesthaltefrist noch die einjährige Rückgabefrist.
Gibst Du eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung ab, sprichst Du im Prinzip eine Kündigung aus. Mit der Erklärung werden die gekündigten Anteile im Depot gesperrt. Ab diesem Zeitpunkt kannst Du nicht mehr über die Anteile verfügen. Erträge aus Ausschüttungen bereits gekündigter Anteile erhältst Du dann bar.
Grundsätzlich ist ein Übertrag von Fondsanteilen offener Immobilienfonds auf ein anderes Depot möglich. Allerdings darf für diese Anteile am Fonds noch keine unwiderrufliche Rückgabeerklärung erteilt worden sein.
Handelt es sich um einen Übertrag an einen anderen Gläubiger, gilt für den Empfänger wiederum die gesetzliche Haltefrist für offene Immobilienfonds von 24 Monaten.
