Immobilienfonds – insbesondere offene Immobilienfonds – sind für Anleger eine Option, um als Alternative zum Immobilienkauf am Immobilienmarkt teilzuhaben. Mit Beginn der Corona-Pandemie im Jahr 2020 waren die Auswirkungen der Krise jedoch bei verschiedenen Geldanlagen spürbar, insbesondere die Börse war davon betroffen. Allerdings hat auch der Immobilienmarkt unter der Krise gelitten, vor allem gewerbliche Nutzungsarten wie Hotels und Einkaufszentren waren von den Folgen der Lockdowns betroffen. Für Anleger hat sich das in einem Rückgang bei den Renditen geäußert, weshalb sich für viele die Frage stellt, ob offene Immobilienfonds eine sinnvolle Kapitalanlage darstellen und ob gleichzeitig auch das Risiko beim Kauf von Anteilen gestiegen ist.
Wir haben einen Überblick für Dich, wie es aktuell um Immobilienfonds und ihre Entwicklung steht und welche Faktoren sich auf die Wertentwicklung dieser Fonds auswirken.
Bei Anlegern ist aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen die Nachfrage nach Immobilien und Fonds nach wie vor groß. Insbesondere für Anleger, die eine langfristige Geldanlage suchen, sind Immobilien Investments attraktiv. Obwohl die Corona-Krise zu großer Verunsicherung gegenüber Börseninvestments geführt hat, ist die Nachfrage nach offenen Immobilienfonds nicht gesunken. Nachdem die Transaktionszahlen und Fondsgründungen in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2020 eher zurückgingen, ließ sich in der zweiten Jahreshälfte ein erneuter Anstieg in diesem Bereichen verzeichnen. Trotz der negativen Auswirkungen der Corona-Krise auf offene Immobilienfonds ist das Anlagevolumen im Jahr 2020 mit insgesamt 117,5 Milliarden Euro nochmal deutlich gestiegen ist als im Vorjahr mit 109,1 Milliarden Euro.
Um die Entwicklung eines Immobilienfonds beurteilen zu können, ist es hilfreich zu wissen, welche Faktoren die Wertentwicklung beeinflussen. Grundsätzlich setzt sich die Wertentwicklung eines offenen Immobilienfonds aus der Bewertung der Objekte im Portfolio, den Miet- bzw. Pachteinnahmen sowie den Erträgen aus der Anlage liquider Mittel (abzüglich der Kosten) zusammen. Der Wert der Immobilie als Sachwert spielt also auch eine wichtige Rolle. Noch entscheidender sind allerdings die Mieteinnahmen. Diese stellen eine stabile und langfristige Basis für die Fondserträge dar, da sie meist auf langjährigen Mietverträgen beruhen.
Da in offenen Immobilienfonds in der Regel eine breite Streuung der Immobilien nach Nutzungsarten und Regionen vorliegt, können Anleger bei einer sinnvollen Zusammenstellung von der Wertentwicklung des Immobilienfonds profitieren. Allerdings ist die Diversifikation eines Immobilienfonds stark von der Auswahl des Fondsmanagements abhängig. Außerdem sind insbesondere bei Gewerbeimmobilien die Mietverträge an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt in Form einer sogenannten Indexmiete. Aus diesem Grund können offene Immobilienfonds im Idealfall einen Inflationsausgleich bieten, je nach Portfoliozusammenstellung muss dies allerdings nicht gegeben sein.
Den Wert eines Immobilienfonds erhält man, wenn man das Fondsvermögen durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile dividiert. Das Fondsvermögen fasst alle im Fonds enthaltenen Vermögenswerte zusammen. Kennt man den Wert eines Immobilienfonds, kann man die Wertentwicklung berechnen.
Um für Immobilienfonds eine Wertentwicklung zu berechnen, ist der Rücknahmepreis für die einzelnen Anteile am Fonds entscheidend. Denn jeder Anleger kann die gekauften Anteile wieder verkaufen bzw. an die Fondsgesellschaft zurückgeben. In Deutschland wird dazu in der Regel die sogenannte BVI-Berechnungsmethode genutzt. Die Methode wurde vom BVI Bundesverband Investment und Asset Management entwickelt. Bei der BVI-Methode werden die Anteilswerte eines Fonds am Anfang und am Ende des berechneten Zeitraums verglichen, wobei von einer Einmalanlage ausgegangen wird. Außerdem werden auch die zwischenzeitlichen Ausschüttungen bei der Berechnung berücksichtigt.
Um die Zahlen für Anleger einzuordnen, wird die Entwicklung von offenen Immobilienfonds mit der Entwicklung deutscher Staatsanleihen verglichen. In den letzten 15 Jahren lag die Rendite der Immobilienfonds immer deutlich oberhalb der Rendite der Staatsanleihen. Die Differenz zwischen diesen Renditen nahm seit dem Jahr 2013 kontinuierlich zu. Während der Renditevorteil der Immobilienfonds während der Finanzkrise einmal bei 6 Prozent lag, flachte die Rendite jedoch in den folgenden Jahren auf 2 bis 3 Prozent ab. Dieser Trend verstärkte sich 2020 weiter mit dem Beginn der Corona-Pandemie. Durch die Auswirkungen der Krise ist die durchschnittliche jährliche Rendite der offenen Immobilienfonds von 2,9 auf 2,3 Prozent gesunken, während die Staatsanleihen mit -0,6 Prozent auf dem Niveau des Vorjahres verharrten.
Insgesamt ließ sich beobachten, dass die Auswirkungen der Corona-Krise bei offenen Immobilienfonds erst später eine nachteilige Entwicklung nach sich zog als bei Aktien. Allerdings kam die Krise im Laufe des Jahres 2020 dann schließlich doch auch im Sektor der Immobilien an, wobei besonders gewerbliche Nutzungsarten betroffen waren.
Diese Entwicklung kann die Risiken offener Immobilienfonds wie fehlende Mieteinnahmen durch Leerstände oder Mietausfälle für Anleger erhöhen. So kam eine Untersuchung der Ratingagentur Scope zu dem Ergebnis, dass die weiteren Auswirkungen der Corona-Krise, sowie steigende Zinsen und Inflationsraten diese Risiken offener Immobilienfonds in Zukunft noch verstärken könnten.
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Die Auswirkungen der Corona-Krise haben offene Immobilienfonds zwar erst etwas verzögert getroffen, allerdings sind die negativen Effekte deutlich spürbar. Die Ratingagentur Scope hat daher einen Großteil der analysierten Immobilienfonds herabgestuft. Das liegt laut der Agentur im Wesentlichen am gesunkenen Renditeprofil in sechs der insgesamt 15 Portfolios. Lag die Verzinsung im Jahr 2019 noch bei durchschnittlich 3,2 Prozent pro Jahr, ging sie im ersten Jahr der Pandemie 2020 bereits auf 2,1 Prozent zurück. Allerdings lassen sich weite Unterschiede bei der Entwicklung der Rendite der Immobilienfonds beobachten: Diese reicht von -1 bis +5 Prozent.
Die Veränderungen bei der Rendite betreffen vor allem Immobilienfonds mit einem größeren Bestand an Gewerbeimmobilien wie Hotels und Shopping-Center, die als Auswirkung der Corona-Krise geringere Einnahmen hatten und im Wert gesunken sind. Die Ratingagentur Scope kam zu dem Ergebnis, dass im Jahr 2020 nur fünf von 20 untersuchten Immobilienfonds ihre Vermietungsquote steigern konnten. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass sich drei dieser fünf Fonds auf Wohnimmobilien konzentrierten, die weniger von den Auswirkungen der Corona-Krise betroffen waren.
Die Wertänderungsrendite, auch Capital Growth genannt, beschreibt die Veränderungen des Werts einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Das macht sie auch zu einer wichtigen Kennzahl für Immobilienfonds bzw. deren Entwicklung.
Offene Immobilienfonds waren in der Entwicklung ihrer Performance in den Jahren seit 2013 vor allem durch die Aufwertung der enthaltenen Bestandsobjekte angetrieben. Da Gewerbeimmobilien wie Hotels und Einzelhandelsimmobilien besonders stark von den Auswirkungen der Corona-Krise betroffen sind, fallen diese Aufwertungen als Antrieb der Rendite künftig jedoch aus. Die Betreiber von Hotels und Shoppingcentern sind aufgrund der Krise finanziell angeschlagen, weshalb hier oft Mietpreissenkungen verhandelt werden. Dazu kommt, dass eine steigende Anzahl an Mietern komplett ausfällt. Dadurch leiden vor allem Objekte, die in den letzten Jahren auf hohem Preisniveau gekauft wurden, unter negativen Wertänderungsrenditen, da sie an Wert verlieren.
Im Jahr 2021 war die Differenz der Renditen zwischen deutschen Staatsanleihen und offenen Immobilienfonds mit 2,6 Prozent so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Allerdings hat sich diese Differenz in der zweiten Hälfte des Jahres wieder etwas vergrößert, nachdem auch der Immobilienmarkt zunehmend anfing sich von den Auswirkungen der Corona-Krise zu erholen. Auch wenn sich der Immobilienmarkt etwas stabilisiert hat: Im Vergleich zur Wertentwicklung vor der Pandemie müssen Anleger bei offenen Immobilienfonds mittlerweile mit einer deutlich geringeren Rendite rechnen.
Zu den Prognosen für die zukünftige Entwicklung offener Immobilienfonds äußern sich Experten eher zurückhaltend. Wie sich die Lage am Immobilienmarkt entwickelt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z. B. von der wirtschaftlichen Entwicklung. Außerdem sind auch die Vermietungsquoten sowie die Bewertungen von Immobilien entscheidend für die Wertentwicklung von Immobilienfonds.
Grundsätzlich rechnet die Ratingagentur Scope mittelfristig eher mit sinkenden Vermietungsquoten, wodurch sich für Anleger geringere Renditen ergeben. Grund für die sinkenden Vermietungsquoten sind die Nachwirkungen der Corona-Krise wie verstärkte Insolvenzen von Mietern, aber auch strukturelle Veränderungen spielen eine Rolle. So wurde der Trend zum E-Commerce durch die Pandemie noch verstärkt und auch der Immobilienmarkt für Büroimmobilien erholt sich weiterhin von den Folgen der Krise und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Unsicherheit bezüglich des künftigen Flächenbedarfs.
Auch in der Corona-Krise waren offene Immobilienfonds eine beliebte Geldanlage für viele Anleger, das lässt sich anhand des Anlagevolumens für die Jahre 2020 und 2021 nachvollziehen. Allerdings hat auch der Immobilienmarkt und insbesondere offene Immobilienfonds die Auswirkungen der Pandemie deutlich gespürt. Da die zukünftige Entwicklung von Immobilienfonds stark abhängig ist von der Konjunktur und der Inflation, lassen sich wirklich sichere Prognosen für die Zukunft nicht treffen. Allerdings ist ein Investment in Sachwerte wie Immobilien für Anleger nach wie vor eine sinnvolle Alternative zu klassischen Geldanlagen, die aufgrund anhaltender Niedrigzinsen nicht einmal mehr die Inflation ausgleichen.
Wer sich nicht auf die Entwicklung offener Immobilienfonds verlassen, aber trotzdem am Immobilienmarkt teilhaben möchte, kann lohnende Alternativen nutzen. Das geht z. B., indem Du statt in Bauprojekte in attraktive Bestandsimmobilien investierst. Bei PROPVEST hast Du dafür mit PROPVEST Select oder dem Immobiliensparplan die Möglichkeit, Dein Geld in Immobilien anzulegen. Dabei kannst Du Dir sicher sein, dass jede Immobilie vorab gründlich unter die Lupe genommen wurde. So stehen Dir sowohl für den Sparplan als auch, wenn Du Dein Immobilienportfolio selbst zusammenstellst, alle nötigen Informationen transparent zur Verfügung.
