Wer sich schon heute um seine Altersvorsorge kümmert, setzt in den meisten Fällen auf eine Form der Kapitalanlage. Viele Anleger sehen Immobilien als lukrative Möglichkeit zum Vermögensaufbau. In einigen Fällen kaufen Eigentümer Häuser und andere Objekte als Renditeimmobilien, um daraus Gewinne zu erzielen. Diese Objekte werden im Allgemeinen als Renditeobjekte bezeichnet und gelten weithin als sichere Geldanlage. Die Wertsteigerung von Wohnungen und Häusern kann zwar auch schwanken, im Vergleich zu Aktien an der Börse aber eher langfristig gesehen und in geringerem Ausmaß.
In diesem Ratgeber erfährst Du, was ein Renditeobjekt ist, was das mit dem Thema kaufen und vermieten zu tun hat und welche Alternativen es zu den klassischen Renditeimmobilien gibt.
Ein Renditeobjekt ist per Definition eine Immobilie, die der Besitzer zum Erwirtschaften von Mieteinnahmen nutzt. Er bewohnt die Immobilie nicht selbst, sondern vermietet oder verkauft sie mit dem Ziel, eine positive Rendite und damit einen guten Return on Investment (ROI) der Immobilie zu erzielen.
Im allgemeinen Sprachgebrauch sind Renditeobjekte auch unter den Begriffen Anlageimmobilien, Renditeimmobilien oder Zinshäuser bekannt. Üblicherweise handelt es sich bei Renditeobjekten um Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser. Anleger können zwar auch in Gewerbeimmobilien investieren, jedoch ist hier der Markt deutlich volatiler und die Mieter anspruchsvoller und daher weniger für Neueinsteiger geeignet. Der Zugang zu Gewerbeobjekten ist für Privatpersonen außerdem nur schwer möglich.
Immobilien sind so beliebt als Renditeobjekte, da sie Sachwerte sind, die als wertstabil und inflationsgeschützt gelten. Gleichzeitig möchten Anleger mit Renditeimmobilien über die Mieteinnahmen Gewinne erwirtschaften.
Der Prozentsatz der Rendite zeigt jedoch nicht direkt, ob die Geldanlage wirklich rentabel war. Um den Erfolg Deines Objektes wirklich beurteilen zu können, berechnest Du die Rendite der Immobilie für ein ganzes Jahr. Ein Vorteil, den viele in Immobilien als Kapitalanlage sehen, ist die Tatsache, dass die Finanzierung über Banken in der Regel kein Problem darstellt. Die jährlichen Mieteinnahmen produzieren nämlich einen positiven Immobilien Cashflow. Zwar können auch andere Anlageformen wie etwa Aktien über Dividendenauszahlungen einen positiven Cashflow erzeugen, jedoch ist die Börse deutlich anfälliger für Schwankungen als Renditeimmobilien.
Ein Renditeobjekt zu kaufen bedeutet, dass Du mehrere Möglichkeiten hast, um ein Vermögen aufzubauen und zu vergrößern. Du kannst z. B.:
Natürlich kann man Häuser und Eigentumswohnungen auch selbst beziehen – da aber in diesem Fall die Mieteinnahmen für das Objekt ausbleiben, verringert sich dadurch die Rendite.
Wer eine Renditeimmobilie vermietet, profitiert Jahr für Jahr von den Mieteinnahmen. Idealerweise kannst Du Deine Kosten für die Investition mit diesen Einnahmen decken und so Schuldenfreiheit erreichen. Je mehr Miete Du verlangst, desto höher sind Deine Erträge und desto schneller kannst Du den Kredit, den Du für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, tilgen.
Wenn Du Dich fragst, wie hoch Du die Miete ansetzen kannst, kannst Du Dich am Mietspiegel der Region orientieren. Beeinflusst wird die Höhe der Miete nicht nur durch die Lage, sondern auch durch die Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses. Mit der Attraktivität des Objektes steigt natürlich auch der Kaufpreis der Immobilie.
Nicht zuletzt solltest Du bei der Finanzierung genügend Puffer einplanen, denn Du musst beim Kauf einer Immobilie nicht nur mit Kaufnebenkosten rechnen, sondern auch mit Kosten für die Instandhaltung – denn als Vermieter bist Du verpflichtet, den Mietern eine einwandfreie Immobilie zur Verfügung zu stellen.
Wählst Du als Renditeobjekt eine ältere Immobilie aus, kann es je nach deren Zustand sein, dass Du das Objekt erst einmal sanieren musst. Der Vorteil bei solchen Bestandsimmobilien: Der Kaufpreis ist üblicherweise nicht so hoch. Allerdings musst Du neben den finanziellen Mitteln dabei auch Zeit für die Sanierung einplanen. Je mehr an dem Objekt zu renovieren ist, desto später kannst Du Deine Renditeimmobilie wieder verkaufen.
Deshalb solltest Du im Vorfeld Deines Kaufs die Bausubstanz von einem Gutachter prüfen lassen. So kannst Du eventuelle Baumängel gleich entdecken und die Renovierung besser planen oder den Kauf noch einmal überdenken.
Denn kaufst Du eine solche sanierungsbedürfte Renditeimmobilie, muss auch der Verkaufspreis deutlich höher als der Kaufpreis ausfallen, damit die Kosten für die Sanierung mit gedeckt sind. Vergiss außerdem nicht, dass auf den Verkaufspreis Steuern anfallen werden.
Du hast zusätzlich die Möglichkeit, die beiden Herangehensweisen zu kombinieren. Das bedeutet, Du kannst eine Renditeimmobilie kaufen, sie einige Jahre vermieten und im Anschluss verkaufen. Diese Vorgehensweise ist besonders für Anleger geeignet, die eine langfristige Anlagestrategie verfolgen. Denn auf diese Weise profitierst Du noch länger von der Immobilie als Renditeobjekt.
Auch hier können zunächst einmal Kosten für Sanierungsmaßnahmen oder eine Modernisierung anfallen, die dann eingeplant werden müssen. Allerdings kannst Du unter Umständen schon während der Renovierungsmaßnahmen das Haus vermieten und bereits zu einem früheren Zeitpunkt Mieteinnahmen generieren.
Grundsätzlich bietet es sich an, erst nach zehn Jahren die Immobilie wieder zu verkaufen – nach diesem Zeitraum musst Du keine Steuern mehr für den Verkaufspreis zahlen.
Eine Renditeimmobilie zu kaufen oder zu vermieten ist sowohl mit einem hohen zeitlichen als auch finanziellen Aufwand verbunden. Mit den Mieteinnahmen des Objektes musst Du in der Regel zunächst einmal die Finanzierung bei der Bank tilgen, bevor Du eine Mietrendite erwirtschaftest, die Du als Gewinn zum Vermögensaufbau verbuchen kannst. Dein Kapital ist lange an das Objekt gebunden. Hinzu kommt, dass Du auch mit Instandhaltungskosten oder Modernisierungsauflagen rechnen musst, was Deine Nettorendite ebenfalls negativ beeinflusst. Du siehst, auch das so beliebte „Betongold“ hat seine Tücken.
Deshalb kann ein digitales Immobilien Investment eine attraktive alternative Geldanlage sein. Hier kannst Du schon mit kleinen Beträgen – mit einem Sparplan sogar automatisiert – in verschiedene Anlageimmobilien investieren und von einer attraktiven Rendite profitieren.
Allerdings musst Du Dir dabei keine Gedanken um Themen wie Instandhaltung, Modernisierung oder die Suche von passenden Mietern machen. Dafür profitierst Du durch die Auswahl verschiedener Immobilien ganz nebenbei von der Diversifizierung, was die Risiken Deiner Geldanlage senkt.
Beim Immobilien-Sparplan zahlst Du als Anleger monatliche Raten als Investition in attraktive Bestandsimmobilien. Im Gegensatz zu Bank-Sparplänen unter Beteiligung von Aktien oder Fonds ist der Immobilien-Sparplan nicht so stark von der Inflation betroffen: Immobilien verlieren zwar auch an Wert, im Vergleich zu Aktien sind sie aber weniger von starken Schwankungen betroffen.
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Um erfolgreich eine Renditeimmobilie zu erwerben, ist es wichtig, sich im Vorfeld umfangreich zu informieren. Das solltest Du beachten:
Eine Renditeimmobilie kann sich durchaus für Anleger lohnen. Allerdings solltest Du Dir im Vorfeld genau überlegen, wie Du den Kauf und die Vermietung bzw. den Verkauf der Immobilie angehst. Dabei sollten Deine Einnahmen niemals unter den Ausgaben liegen. Vergiss nicht, dass Du im Laufe der Jahre auch mit Instandhaltungskosten rechnen musst, für die Du Dir einen finanziellen Puffer einplanen solltest.
Bei einem Renditeobjekt ist das Kapital stark an die Immobilie gebunden. Gleichzeitig hast Du einen großen Management-Aufwand sowohl beim Kauf als auch bei der Vermietung oder dem Verkauf des Objekts. Deshalb ist diese Anlagemöglichkeit nicht für jeden etwas.
Mit digitalen Immobilien Investments kannst Du ohne den enorm hohen Kapital- und Zeitaufwand am Immobilienmarkt teilhaben. Dank des individuellen PROPVEST Immobilien-Sparplans kannst Du schon mit geringem Startkapital ab 25 Euro diversifiziert in attraktive Bestandsimmobilien investieren. Du verfolgst eine eigene Anlagestrategie? Dann suche Dir Deine Anlageimmobilien ganz einfach selbst mit Hilfe von PROPVEST Select aus!
Theoretisch eignet sich eine Vielzahl von Objekten als Renditeimmobilien, unter anderem:
Welche Renditeimmobilien für Dich geeignet sind, richtet sich vor allem nach dem Aufwand, den Du maximal betreiben möchtest. Ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt bedeutet zum Beispiel zwar mehr Mieteinnahmen, aber auch mehr Verwaltungsaufwand. Auch mit der Vermietung eines Ferienhauses kannst Du das ganze Jahr über beschäftigt sein. Bei Gewerbeimmobilien sind hingegen meist die Mieter anspruchsvoller und der Markt schwankender.
Die Risiken bei Renditeimmobilien liegen vor allem im falsch eingeschätzten zeitlichen oder finanziellen Aufwand. Hinzu kommt, dass manche Vermieter nicht beachten, dass ihre Mieteinnahmen zusätzliches Einkommen darstellen, was in einem höheren Grenzsteuersatz resultieren kann.
Darüber hinaus kann sich auch das Renditeobjekt an sich negativ entwickeln. So kann z. B. die Lage an Attraktivität verlieren oder längere Leerstände die Rendite verringern.
Sobald ein Anleger einen hohen Anteil seines verfügbaren Kapitals in nur eine oder wenige Anlageformen investiert, spricht man vom sogenannten Klumpenrisiko. Da ein einzelnes Renditeobjekt für die meisten eine hohe finanzielle Belastung darstellt, geht mit einzelnen Renditeimmobilien ein hohes Klumpenrisiko einher: Sollte sich die Immobilie nicht gut entwickeln, ist dann das gesamte Anlageziel in Gefahr.
Wer eine Renditeimmobilie kauft, kann in gewissem Maße steuerliche Vorteile geltend machen. So können Vermieter sogenannte Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Bei Wohnimmobilien beträgt die Abschreibung pro Jahr zwei Prozent des Kaufpreises.
Allerdings können Renditeobjekte auch steuerliche Nachteile mit sich bringen. So musst Du, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf Deiner Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, mit der sogenannten Spekulationssteuer rechnen. Sie richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommenssteuersatz.
